การวิเคราะห์ Sector กลุ่มอสังหาฯ

บทความ โดย อาจารย์ จิณณะ สินส่ง 

 

 

          การวิเคราะห์งบกำไรขาดทุนของกลุ่มอสังหาฯ นั้นจะมีความแตกต่างจาก Sector อื่นค่อนข้างมาก เนื่องจากกลุ่มนี้จะรับรู้รายได้เมื่อโอนอสังหาฯสำเร็จ ทำให้กำไรที่ปรากฎให้เห็นนั้น แท้จริงแล้ว ขายมานานแล้ว แต่รายจ่ายอื่นๆ ที่เกิดขึ้นในไตรมาสนั้นๆ จะลงบันทึกในทันที ทำให้กลุ่มนี้ต้องบริหารรายจ่าย และเร่งการโอนให้ทัน เพื่อให้งบที่ออกมาแต่ละไตรมาสนั้นไม่แสดงผลขาดทุน

 

และเนื่องจาก การรับรู้รายได้หลังโอน จึงทำให้กลุ่มนี้สามารถ “คาดการณ์กำไร” ที่จะออกมาได้อย่างไม่ยากเย็นนัก ดังนั้นกลยุทธ์ของคนที่ชอบลงทุนในกลุ่มนี้คือ “ซื้อดักล่วงหน้า และ ขายวันประกาศงบฯ”

          จากรูปด้านบน แสดงให้เห็นถึงราคามักจะดีดขึ้นก่อนที่กำไรจะประกาศ (T_EPS) และหลังจากประกาศแล้วหรือ T_EPS ยกตัวขึ้นแล้ว ราคาก็จะเริ่มลง หรือซื้อก่อนประกาศและขายหลังประกาศงบ คือสไตล์การลงทุนในหุ้นกลุ่มนี้ โดยเฉพาะในกลุ่มอสังหาฯ ขนาดเล็กๆ ส่วนกลุ่มอสังหาฯ ขนาดใหญ่ (CPN, LH, WHA, SPALI, PSH) จะมีรอบการขึ้นลงตามเศรษฐกิจของประเทศ ถ้าเศรษฐกิจดี กลุ่มนี้จะมา แต่ถ้าเศรษฐกิจชะลอ กลุ่มนี้จะเคลื่อนไหวได้แย่กว่าตลาด

          รูปด้านบนแสดงให้เห็นถึง Sector นี้เติบโตได้ด้วยหนี้สิน (Liabilities) โดยจะสังเกตว่า สัดส่วนของสีส้มจะมากกว่าสีฟ้า และจากกราฟทำให้เห็นว่า หนี้สินบวมขึ้นเรื่อยๆ ทุกปี ดังนั้นหากนักลงทุนที่ชอบหุ้นที่มีหนี้สินน้อยๆ กลุ่มนี้จึงมักไม่ตอบโจทย์

          หนี้สินมากกว่า 1 เท่าและปี 2018 พบว่า D/E Ratio สูงสุดเป็นประวัติการณ์ ซึ่งหากเศรษฐกิจชะลอตัว จะทำให้ความสามารถในการชำระหนี้ของกลุ่มนี้ลดลง และนั่นอาจนำไปสู่ภาวะวิกฤต ซึ่งบ่อยครั้งพบว่า วิกฤตมักจะมาจากภาคอสังหาฯ นั่นเอง

          จากรูปด้านบน หากนำเอาหนี้มาตั้งและหารด้วยกำไร จะพบว่า ความสามารถในการชำระหนี้ของกลุ่มนี้อยู่ที่ 10 ปี ถึงจะชำระหนี้ได้หมด

          นอกจากกลุ่มนี้ จะมีความสามารถในการชำระหนี้ได้ช้าลง แต่กลุ่มนี้ก็ยังคงเปิดโครงการใหม่ๆเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ และที่น่าสนใจคือ รายได้นั้นไม่สอดคล้องกับโครงการใหม่ๆที่เปิดเพิ่ม หรือพูดง่ายๆก็คือ รายได้ดันโตช้ากว่าจำนวนโครงการที่เพิ่มเข้ามา เห็นได้จากเส้นฟ้า (Revenues) สูงขึ้นในระดับต่ำ เมื่อเทียบกับ Asset (โครงการใหม่) ที่เพิ่มขึ้น

ในมุมของการวิเคราะห์ปัจจัยพื้นฐาน เรามีตัวเลขหนึ่งที่น่าสนใจคือ ROA หรือ Return on assets เพื่อดูผลตอบแทนต่อสินทรัพย์ว่า สินทรัพย์ 1 บาท นำไปสร้างรายได้ได้กี่บาท เราพบว่า ค่า Turnover นั้นลดลงเรื่อยๆ ส่งสัญญาณในเชิงลบต่อกลุ่มนี้

          จากรูปด้านบน แม้เราจะพบว่ากลุ่มอสังหาฯ จะมีหนี้สินเยอะ มีความสามารถในการชำระหนี้ได้ช้าลง และมี ROA ที่ลดลง แต่สิ่งหนึ่งที่เราปฎิเสธไม่ได้ก็คือ กลุ่มนี้ยังคงมีกำไรสุทธิ(Net profit) และอัตรากำไร (Net profit margin) อยู่ในเกณฑ์ดี นั่นแปลว่า หากเห็นรายได้ กำไร และอัตรากำไรลดลงเมื่อไร สัญญาณในเชิงลบของกลุ่มนี้ก็จะชัดเจนมากยิ่งขึ้น

          สำหรับในมุมของเทคนิเคิลนั้น Sector $PROP ภาพใหญ่ใน TF.week นั้นพบว่าอยู่ตรงกลางระหว่างกรอบแนวต้านที่ [303-312] และกรอบแนวรับที่ [283-274] ซึ่งหากพิจารณาในทรงนี้ เทคนิเคิลไม่ได้ย่ำแย่นัก และหากทะลุกรอบแนวต้านได้ ก็มีโอกาสทำ new high ไม่ยากเกินไปนัก

          อีก 1 function ที่แนะนำหากใครใช้ Platinum Account อยู่แล้ว สามารถเลือก monitor sector นี้ทั้ง sector ได้ด้วยการกดเข้าไปที่ Ranking -> Smart Ranking -> Sector -> $PROP ก็สามารถดูการเคลื่อนไหวของกลุ่มนี้แบบ Realtime ได้ทั้งกลุ่ม

 

***สำหรับผู้สนใจเรียนคอร์ส Hybrid Trading Systems สอนโดยอ.จิม จิณณะ สินส่ง และอ.ภัทรธร ช่อวิชิต สามารถสมัครได้ที่ คลิก

 

หลักสูตรการสอนที่ efinSchool
โดย อ.จิณณะ สินส่ง
          Workshop แกะรอยคลื่น Elliott wave 
          Hybrid Trading System
          Swing Trading
         หลักสูตรทั้งหมด