การวิเคราะห์กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และกองทรัสต์เพื่อการลงทุน

โดย อ.จิณณะ สินส่ง

 

 

กลุ่ม REIT หรือ กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และโครงสร้างพื้นฐาน จัดเป็น Sector หลุมหลบภัยชั้นดีของบ้านเรา ตลอด 2 ปีที่ผ่านมา Sector นี้เอาชนะตลาดได้อย่างสบายๆ เพราะมีปันผลสูง ว่าแต่ Sector นี้มีจุดไหนที่น่ากังวลกันบ้าง วันนี้เรามาศึกษา Sector นี้กันครับ

จากรูป เส้นสีชมพู = Sector PF&REIT, เส้นสีฟ้าคือ Set index จะเห็นว่าช่วง 2 ปีที่ผ่านมา Sector นี้เคลื่อนไหวได้ดีกว่า Set index โดย Sector นี้มีความเสี่ยงมากกว่าพันธบัตร แต่น้อยกว่าหุ้น ซึ่งหากตลาดไม่ดี โดยธรรมชาติ นักลงทุนจะถอนเงินออกจากหุ้น แล้วไปเข้าพันธบัตรอยู่แล้ว แต่เนื่องจากการย้ายเงินไปพันธบัตรทำได้ยากกว่าการย้ายเงินข้าม Sector ดังนั้นตัวเลือกของการย้ายเงิน คือ ออกจากหุ้น -> Sector PF&REIT แทน ซึ่งมีปันผลสูงตั้งแต่ 3% -10% ในบางกอง

 

ในช่วง 4-5 ปีที่แล้ว บริษัทหลักทรัพย์ มักมี Story ที่มีทำให้ราคาหุ้นขึ้นอย่างการจัดตั้งกอง REIT โดยหลักการคือ บริษัทขายโครงสร้างพื้นฐานของบริษัทตนเองให้กับบริษัทลูกที่เป็นกอง REIT และมีสัญญาผ่อนคืนเป็นรายปี โดยกอง REIT ก็ทำหน้าที่ไประดมทุนจากนักลงทุน หรือกู้ยืมเงินมาซื้อโครงสร้างพื้นฐานนั้นๆ จากรูป

สิ่งที่บริษัทฯได้ก็คือ เงินก้อน และไม่ต้องบันทึกหนี้ เพราะได้โยกหนี้ออกไปให้กอง REIT และเปลี่ยนการลงบันทึกค่าเสื่อม เป็นค่าเช่าแทน ส่วนนักทุนก็ได้รับเงินปันผล และมูลค่า market cap ของกอง REIT ที่สูงขึ้น

 

จากรูป คือ กลุ่มบริษัทฯ ที่มีกอง REIT ของตนเอง เช่นกลุ่มห้างสรรพสินค้า กลุ่มโรงแรม กลุ่มสื่อสาร กลุ่มออฟฟิศ กลุ่มอุตสาหกรรมคลังสินค้า กลุ่มสาธารณูปโภคทางด่วน

กอง Free Hold สินทรัพย์นั้นเป็นของผู้ถือหน่วยลงทุน แต่กอง Lease Hold จะได้สิทธิของการเช่า เช่นสิทธิเช่า 20 ปี โดยกองที่เป็น Free Hold มูลค่าจะสูงกว่า Lease Hold *สำคัญสุด กอง Lease Hold ในวันสุดท้าย มูลค่าจะเป็นศูนย์ ดังนั้นกอง Lease Hold จะเน้นปันผลสูง

*กองที่เป็น Lease Hold จะมีคำว่า “สิทธิการเช่า” ตามระยะเวลาสัมปทาน และมีการทยอยคืนเงินต้น ซึ่งแปลว่ามูลค่าของกองจะลดลงเรื่อยๆ ตามระยะเวลาที่คืนเงินต้นออกมา

 

 

ความเสี่ยงอีกประการ คือ อาจมีการตั้งด้อยค่าเงินทุน เพราะกอง REIT ซื้อสินทรัพย์มาราคาแพง แต่ดำเนินการมาสักระยะ รายได้ไม่มาตามประมาณการ

 

 

ความเสี่ยงถัดไปที่ต้องระวังคือ บริษัทแม่ ที่รับเงินก้อนไป หากไม่มีความสามารถในจ่ายค่าเช่า กอง REIT จะเป็นอย่างไร? ดังนั้นนักลงทุนควรต้องเลือกกอง REIT ที่บริษัทแม่ มีงบการเงินที่แข็งแกร่งด้วย

 

 

จากรูป ด้านบน พันธบัตร 10 ปี มี Yield ที่ 1.54% เวลาเลือกซื้อกอง REIT ควรบวกเพิ่มขึ้นไปอีกอย่างน้อย 3-4% เพราะกอง REIT มีความเสี่ยงกว่าพันธบัตร

 

 

หวังว่านักลงทุนจะเข้าใจ Sector นี้มากขึ้น และรู้ความเสี่ยงที่ซ่อนอยู่ใน Sector ด้วยนะครับ