3 เคล็ดลับประเมินมูลค่าหุ้นอสังหาริมทรัพย์
บทความโดย อ. ภัทรธร ช่อวิชิต

 
         หุ้นอสังหาริมทรัพย์เป็นหุ้นยอดนิยมกลุ่มหนึ่งในตลาดหุ้น แต่การวิเคราะห์มีหลายจุดที่แตกต่างกับหุ้นกลุ่มอื่นๆ บทความนี้จะมาดูกันครับว่าจะวิเคราะห์หุ้นกลุ่มนี้ตรงไหนบ้าง

1.งบการเงิน
          การวิเคราะห์งบการเงินของจะมีสิ่งที่แตกต่างกับบริษัททั่วไปเนื่องจากธุรกิจนี้จะบันทึกรายได้เมื่อมีการโอน ดังนั้นถ้าบริษัทยังไม่มีการโอน ผลประกอบการมักจะขาดทุนเนื่องจากค่าใช้จ่ายตางๆ เช่นค่าโฆษณา เงินเดือนพนักงาน ค่านายหน้า ต้องบันทึกทันที แต่กว่าจะรับรู้รายได้ก็คือวันที่โอนห้องให้ลูกค้า
          ในฝั่งสินทรัพย์ สินทรัพย์หลักจะเป็นสินค้าคงเหลือในงบการเงินจะเขียนว่า “ต้นทุนพัฒนาอสังหาริมทรัพย์” ซึ่งประกอบด้วย ต้นทุนที่ดิน ต้นทุนก่อสร้าง และดอกเบี้ย ส่วนฝั่งหนี้สินบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จะมีหนี้สินจำนวนมาเป็นปกติ ถ้าเห็นหนี้เยอะก็อย่าตกใจนะครับ
          สำหรับจุดสังเกตว่าหุ้นกำลังเติบโตในอนาคตจะสังเกตที่ การเพิ่มขึ้นของรายการ ต้นทุนพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ความหมายคือ มีโครงการรอโอนจำนวนมากในอนาคต ทำให้กำไรในอนาคตกระโดดและราคาหุ้นมักจะกระโดดตามไปด้วย แต่มีความเสี่ยงอนาคตต้องมีการโอนโครงการให้ได้ถ้าโอนไม่ได้ตามแผนบริษัทจะมีปัญหาขาดสภาพคล่องได้

 2. การอ่านข่าวเพื่อประเมินมูลค่าหุ้น
          สำหรับการอ่านข่าวเมื่อเปิดข่าวขึ้นมาจะดูอยู่สองเรื่องคือ เรื่องแรกคือมูลค่า backlog หรืออสังหาริมทรัพย์ที่รอการโอนในอนาคตว่ามีมูลค่าเท่าไรจะเป็นการบอกว่าอนาคตจะมีรายได้เท่า และเรื่องที่สองคือเวลาในการโอนว่าโครงการจะโอนเมื่อไร ส่วนนี้จะบอกว่ากำไรของโครงการจะเข้าในงบการเงินเท่าไร ทำให้เราพอเดาช่วงเวลาที่หุ้นจะขึ้นได้

 3. การประมาณเป้าราคา
         การลงทุนในหุ้นอสังหาริมทรัพย์มักจะลงทุนในระยะสั้น ไม่นิยมถือยาวเนื่องจากธุรกิจนี้กำไรไม่ต่อเนื่อง เนื่องจากกำไรจะกระโดดเมื่อโอนโครงการให้ลูกค้าและกำไรจะลดลงเมื่อโอนโครงการให้ลูกค้าจบแล้ว โดยปกตินักลงทุนมักจะซื้อดักไว้ก่อนที่ราคาหุ้นและจะขายเมื่อรับรู้กำไรจากการโอนเข้ามาในงบการเงินเรียบร้อยแล้ว

ตัวอย่าง
          การคำนวณ บริษัท E**R มี backlog ที่รอโอนมูลค่า 6,000 ล้านบาท สมมติให้อัตรากำไรสุทธิเฉลี่ยของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อยู่ที่ 10% มีจำนวนหุ้นจดทะเบียน 3,884.78 ล้านหุ้น ให้ PE เฉลี่ยอุตสาหกรรมอยู่ที่ 8 เท่า

1.กำไรต่อหุ้นจาก (backlog x อัตรากำไรสุทธิ)/จำนวนหุ้นจดทะเบียน
กำไรต่อหุ้น = (6,000x10%)/3,884.78 = 0.154 บาทต่อหุ้น

2.ราคาเหมาะสมจะเท่ากับ กำไรต่อหุ้น x PE
ราคาเหมาะสม = 0.154x8 = 1.23 บาท

          จะเห็นว่าการประเมินมูลค่าหุ้นอสังหาริมทรัพย์ไม่ใช่เรื่องยากนักแต่ ความยากอยู่ที่การหาสมมติฐานที่น่าเชื่อถือทั้งมูลค่าโครงการ เวลาที่โครงการจะโอน และตัวเลขอัตรากำไรต่างๆ เจริญในการลงทุนทุกท่านครับ

 

หลักสูตรการสอนที่ efinSchool
โดย อ. ภัทรธร ช่อวิชิต

แกะงบเจาะหุ้นร้อนด้วยฟังก์ชั่นอัจฉริยะ
ประเมินมูลค่าหุ้น มองเป้าเป็นเห็นกำไร
Hybrid Trading System
หลักสูตรทั้งหมด